COVID - 19 - Alquileres - Suspensión de desalojos - prórroga de contratos - modificaciones a las condiciones de pago

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Alquileres - Suspensión de desalojos - prórroga de contratos - modificaciones a las condiciones de pago

El 29 de marzo de 2020, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el Decreto No. 320/2020 (B.O 29/03/2020) que se encuentra vigente desde dicha fecha, por medio del cual se dispusieron medidas que afectan a los siguientes contratos de locación:

1. inmuebles cuyo destino es la vivienda única urbana o rural.

2. habitaciones cuyo destino es la vivienda familiar o personal ya sea en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. inmuebles cuando su destino sea actividades culturales o comunitarias.

4. inmuebles rurales cuyo destino sea pequeñas producciones familiares y/o pequeñas producciones agropecuarias.

5. inmuebles cuyos locatarios sean personas adheridas al régimen de Monotributo cuando estén destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. inmuebles alquilados por profesionales autónomos cuyo destino sea el ejercicio de su profesión.

7. inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. inmuebles que hayan sido alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

Con respecto a estos contratos de locación se dispuso:

(i) La suspensión hasta el 30 de septiembre de 2020 de los procesos de desalojos que hayan sido promovidos por el incumplimiento de la obligación de pago. Dicha suspensión incluye: la ejecución de sentencias judiciales; los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto y los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia.

(ii) La prórroga hasta el 30 de septiembre de la vigencia de los contratos de locación y su fianza, cuyo vencimiento haya operado entre el 20 de marzo pasado o esté previsto antes del 30 de septiembre de 2020. El locatario podrá optar por no prorrogar el contrato o por hacerlo por un plazo menor al autorizado.

(iii) El congelamiento de precios de alquileres hasta el 30 de septiembre de 2020, debiendo el locatario abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020. Quedan excluidos los contratos de locación en los que el locador dependa del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.

La diferencia que resultare entre el monto fijado contractualmente y el efectivamente pagado deberá ser abonada  a partir del vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020 en planes de entre tres y seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas.  A estas sumas no se podrán aplicar penalidades. La obligación de pago no se extingue por el vencimiento del contrato. Al respecto, las partes podrán acordar otro mecanismo de pago siempre que no sea más gravoso para el locatario.

(iv) Las deudas originadas por falta de pago o pago realizado fuera de término también deberán ser abonadas entre tres y seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas. El vencimiento de la primera operará junto con el vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020. A estos pagos solamente podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días del Banco de la Nación Argentina. Sin embargo, las partes podrán pactar una forma de pago distinta siempre que no sea más gravosa para el locatario.

(v) Con respecto a la forma de pago del canon locativo, la parte locadora deberá brindar al locatario los datos para realizar pagos a través de transferencias bancarias o depósitos por cajero automático dentro de los veinte días hábiles de la entrada en vigencia de la norma.

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